Negli ultimi due anni il settore degli affitti brevi è stato probabilmente uno dei comparti maggiormente interessati da interventi normativi. Prima il Codice Identificativo Nazionale (CIN), poi le nuove comunicazioni delle piattaforme digitali, gli obblighi antincendio per alcune strutture, gli adempimenti sulla sicurezza, le limitazioni introdotte da numerosi Comuni, fino ad arrivare all’intensificazione dei controlli fiscali attraverso l’incrocio delle banche dati.
L’estate 2026 segna un ulteriore cambio di passo. Non si tratta semplicemente di nuovi controlli.
Si tratta di un nuovo modo di controllare.
L’Agenzia delle Entrate non aspetta più che emerga una segnalazione o che venga avviata una verifica casuale. Oggi dispone di una quantità di informazioni tale da poter selezionare i contribuenti attraverso sistemi di analisi sempre più sofisticati. Le comunicazioni effettuate tramite Alloggiati Web, i dati trasmessi dalle piattaforme digitali in applicazione della direttiva europea DAC7, i pagamenti elettronici, le dichiarazioni fiscali e le informazioni catastali dialogano ormai tra loro, consentendo di ricostruire con notevole precisione il volume dell’attività svolta.
Per anni il portale Alloggiati Web è stato considerato esclusivamente uno strumento destinato alla pubblica sicurezza. L’obbligo di comunicare le generalità degli ospiti nasce infatti dall’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza.
Oggi, però, quei dati assumono una funzione completamente diversa.
Ogni check-in comunicato alla Questura rappresenta un’informazione che descrive l’effettiva attività ricettiva svolta. Se il numero degli ospiti, la durata dei soggiorni o la frequenza delle prenotazioni risultano incompatibili con i redditi dichiarati, l’anomalia emerge automaticamente dai sistemi di analisi dell’Amministrazione finanziaria.
In numerose province italiane stanno arrivando i primi questionari dell’Agenzia delle Entrate. Molti contribuenti li considerano una semplice richiesta di informazioni. In realtà rappresentano già una vera fase istruttoria. La qualità della risposta diventa determinante.
Non basta produrre un prospetto riepilogativo degli incassi.
Occorre ricostruire documentalmente ogni soggiorno: prenotazione, pagamento, commissioni trattenute dalle piattaforme, eventuali cancellazioni, rimborsi, soggiorni gratuiti e relativa dichiarazione fiscale. Tutto deve essere coerente e facilmente dimostrabile.
L’aspetto forse meno conosciuto riguarda le conseguenze delle incoerenze documentali. Quando il contribuente non riesce a dimostrare la corrispondenza tra presenze, incassi e redditi dichiarati, l’Agenzia può procedere alla ricostruzione presuntiva dei ricavi sulla base dell’articolo 39 del D.P.R. 600/1973. In pratica il Fisco può stimare il tasso di occupazione dell’immobile, confrontarlo con le tariffe normalmente praticate nella stessa zona e ricostruire un volume di ricavi superiore rispetto a quello dichiarato, lasciando poi al contribuente l’onere di dimostrare il contrario.
È qui che, a mio avviso, la riflessione diventa interessante.
Negli ultimi dieci anni il legislatore ha favorito, direttamente o indirettamente, una forte espansione del mercato degli affitti brevi. Le piattaforme digitali hanno reso semplicissimo affittare un appartamento per pochi giorni, aprendo nuove opportunità economiche per migliaia di proprietari.
Accanto agli effetti positivi, però, sono emerse conseguenze che oggi appaiono sempre più evidenti.
Molte strutture alberghiere di fascia media hanno denunciato una concorrenza percepita come squilibrata. Da una parte alberghi sottoposti a normative urbanistiche, antincendio, igienico-sanitarie, di sicurezza, contrattuali e fiscali particolarmente articolate; dall’altra operatori che, almeno nella fase iniziale del fenomeno, hanno potuto operare con un numero decisamente inferiore di obblighi.
Parallelamente, in molte città universitarie e nei principali centri turistici, migliaia di immobili sono progressivamente usciti dal mercato delle locazioni ordinarie per essere destinati agli affitti brevi, contribuendo alla riduzione dell’offerta abitativa per studenti e famiglie e, in molti casi, all’aumento dei canoni di locazione.
È probabilmente anche in questa prospettiva che va letta la progressiva stretta normativa.
Più che un singolo intervento, sembra delinearsi una strategia complessiva orientata a ricondurre il settore entro regole sempre più vicine a quelle dell’ospitalità tradizionale, aumentando gli obblighi amministrativi, i controlli e la tracciabilità delle operazioni.
Naturalmente, le finalità dichiarate dal legislatore riguardano il contrasto all’evasione fiscale, la sicurezza degli ospiti e una maggiore trasparenza del mercato. Stabilire se gli effetti concreti porteranno anche a un riequilibrio della concorrenza e a una maggiore disponibilità di immobili per residenti sarà una valutazione che potrà essere fatta solo osservando l’evoluzione del settore nei prossimi anni.
Se oggi l’Amministrazione finanziaria è già in grado di incrociare le comunicazioni di Alloggiati Web, i dati delle piattaforme digitali, i pagamenti elettronici e le dichiarazioni fiscali, viene spontaneo chiedersi quale potrà essere il prossimo passo.
È lecito immaginare che, in futuro, l’incrocio delle banche dati possa spingersi ancora oltre?
Ad esempio, verificando la coerenza tra le spese sostenute dagli stessi ospiti durante il soggiorno e le informazioni già disponibili all’Amministrazione?
Oggi questa è soltanto una riflessione.
Ma osservando la velocità con cui evolve l’interoperabilità delle banche dati pubbliche, la vera domanda forse non è se i controlli diventeranno ancora più sofisticati.
La domanda è quando.
Mario Vacca
In collaborazione con: www.gazzettadellemilia.it
Foto copertina: immagine generata dall’AI
