I contratti di locazione ogni pattuizione “occulta” che le parti dovessero porre in essere è nulla.
Di conseguenza, è nullo l’accordo con il quale locatore e conduttore dovessero concordare un canone di locazione superiore a quello dichiarato nel contratto.
A ribadire tale principio è stata di recente la Corte di Cassazione che ha precisato che la pattuizione difforme dal testo contrattuale è nulla anche se concordata al momento della stipula del contratto “ufficiale”, vale a dire la nullità opera a prescindere dal momento nel quale è sorta la decisione delle parti di prevedere un canone di locazione maggiore rispetto all’importo indicato nel contratto.
La nullità colpisce non solo le pattuizioni con le quali si prevede esplicitamente una modifica dell’importo del canone di locazione ma anche quelle con le quali tale maggior pagamento risulta “mascherato”.
La Cassazione, infatti, ha ribadito la nullità di una scrittura privata, stipulata al momento stesso della sottoscrizione del contratto di locazione, con la quale sotto l’apparenza di precedere l’imputazione di maggiori somme a carico della conduttrice relative all’anticipazione di spese sostenute per la ristrutturazione del bene locato erano, in realtà, tese a mascherare il pagamento di un canone maggiore rispetto a quelle contrattualmente previsto.
La tematica, pertanto, non coinvolge, esclusivamente, profili di natura fiscale, quali, ad esempio, la dichiarazione delle somme percepite in virtù di contratto di locazione, ma anche e, soprattutto, per quel che interessa ai fini della nostra “Agorà del Diritto”, profili giuridici, quale, ad esempio, le somme dovute dal conduttore a titolo di canone di locazione.
Si pensi, ad esempio, all’ipotesi nelle quali il locatore volesse pretendere dal conduttore il canone stabilito non nel contratto di locazione ma nella pattuizione a latere, contemporanea o successiva.
In tale ultimo caso, alla luce della pronunzia della Corte di Cassazione, tale pretesa potrebbe essere facilmente neutralizzata dalla nullità della pattuizione in esame.
Avv. Emilio Graziuso – Avvocato Cassazionista e Dottore di Ricerca
Presidente dell’Associazione Nazionale “Dalla Parte del Consumatore”
In collaborazione con: www.gazzettadellemilia.it
